Деколлективизация. Как вернуть землю народу

Почему утекает капитал и уезжают умные и предприимчивые?

Отток капитала из России в 2011 году вырос за год в 2,5 раза и достиг 84,2 млрд долларов (больше «утекло» только в кризисном 2008 году — 133,9 млрд), за первые пять месяцев 2012 года — 43,5 млрд долларов, хотя Минэкономразвития прогнозировало рост в целом за год на уровне 20 млрд.[1] Кроме того, наша страна переживает и сильнейшую с 1917 года волну эмиграции: с начала 2000-х годов уехало более 1,25 млн граждан, особенно резко поток усилился в последние три года. Уезжают не только ученые, но и предприниматели, программисты, финансисты. Опросы экспертов показывают, что Россия страдает от «утечки мозгов» больше, чем другие страны, при этом сама занимает лишь 28-е место по привлекательности для образованных иностранцев[2].

Уезжающие объясняют свое решение общим ухудшением политической и экономической ситуации в России, невозможностью легально вести бизнес, а рисковать своей свободой и сотрудничать с коррумпированными чиновниками они не хотят. Ученые недовольны низкой зарплатой, плохими условиями для работы, устаревшим оборудованием. Инвесторов также не устраивает политический и бизнес-климат. Отток капитала больно бьет по простым людям, так как мало строится новых предприятий, не создаются новые высокооплачиваемые рабочие места.

По уровню развития человеческого капитала Россия находится среди стран «третьего мира». В крупных городах это не так заметно, но деревни и малые города бедностью и слабостью социальной инфраструктуры напоминают захолустье отсталых стран Латинской Америки. Российская провинция была бедна и при царях, и при генсеках, бедна она и при президентах. Но там ведь живет половина населения страны!

Особенно наглядно наша отсталость видна в сравнении с Финляндией. Эта бывшая провинция Российской империи навсегда обогнала нас по уровню жизни, при том что в ней нет месторождений нефти и газа, нет огромных доходов от продажи сырья. Минимальная зарплата даже неквалифицированного финского рабочего составляет 2 тыс. евро в месяц (более 80 тыс. рублей). При этом финнам не нужно доплачивать ни за визит к врачу, ни за детский сад — все расходы покрываются из бюджета, из уже уплаченных налогов.

В чем же причина нашей отсталости? Исследования доказывают, что главным препятствием для развития страны, ее экономического роста являются архаичные социальные институты — правила, установки и обычаи, по которым живет общество. Можно занимать огромную территорию и получать миллиарды долларов от продажи нефти, но если у граждан нет стимулов приумножать собственность, продуктивно работать, проявлять предприимчивость и осваивать новое, нет гарантий сохранить нажитое, то будущее страны мрачно. И никакие государственные субсидии тут не помогут.

Мировой опыт показывает тесную зависимость экономического развития и свободы доступа граждан к ресурсам, частной собственностью на землю. Развивающиеся страны, где эта собственность децентрализована, а закон и правоприменительная практика гарантируют права собственника (Южная Корея, Тайвань, а теперь и Китай), демонстрируют высокие темпы экономического роста. Напротив, в странах с высокой концентрацией земли у государства или узкого круга правящей элиты темпы развития низкие. И неважно — владеет землей прокоммунистическое правительство или латифундисты, результат тот же: земля не переходят к тем, кто способен эффективно использовать ее, следовательно, не повышается и уровень жизни.

Имущественные права, легально закрепленные за гражданином или юридическим лицом, оказывают такое влияние на экономический рост, потому что они:

• создают стимулы эффективного хозяйствования благодаря личной ответственности за результаты деятельности, позволяют передать свою собственность по наследству;
• открывают доступ к кредитам через институт залога и способствуют развитию страхования;
• позволяют защитить свою собственность с помощью полиции, суда и других государственных органов, снижают коррупцию и издержки при ведении легального бизнеса;

способствуют перераспределению активов, в том числе земли, от неэффективных собственников к эффективным.

Частная собственность на землю повышает инвестиционную привлекательность расположенных на ней объектов, дает возможность заключать легальные долгосрочные договоры аренды земли, тем самым привлекая эффективных пользователей к ее обработке и использованию, способствует развитию частного предпринимательства, росту занятости, помогает бороться с бедностью.

Сегодня в России разрешена купля-продажа земли. Правда, предварительно надо провести геодезическую съемку, отразить участок в земельном кадастре, оформить свидетельство о праве собственности и преодолеть многочисленные бюрократические барьеры, которые нередко делают эту задачу трудновыполнимой. Отсутствие удобного, прозрачного и доступного механизма оформления прав собственности питает коррупцию, привилегии имеют лишь близкие к администрации люди, процветает «серый» рынок. В результате лишь незначительная часть земли, находящаяся в пользовании граждан, оформлена надлежащим образом.

После распада колхозов и совхозов десятая часть (почти 40 млн га) сельскохозяйственных земель оказалась заброшенной. Добавим к этому земли, зарезервированные для государственных нужд. То есть пустуют огромные территории, при том что за землей — очереди на многие годы вперед.

Законодатели установили, что земельный участок, не используемый по назначению в течение трех лет, может быть изъят по суду. Для того чтобы претендовать на покупку такой земли, гражданин или организация должны доказать, что она простаивает. Вот только добыть сведения о ненадлежащем использовании земли крайне трудно, ведь они стали основой коррупционных схем. Местные власти не ведут мониторинг использования земли. Публичного и открытого для всех кадастра земли как не было, так и нет.

Земельный кодекс обязывает органы местного самоуправления проводить аукционы по продаже свободных земельных участков — но только тех, которые уже сформированы, отражены в кадастре и выделены в натуре. А средств на эти цели местные власти специально не закладывают в бюджет, чтобы не лишиться административной ренты.

Из всех земель сельскохозяйственного назначения на 1 января 2011 года 270,7 млн га (67,7 %) находятся в государственной или муниципальной собственности, 119,5 млн га (29,9 %) — в пользовании граждан, 9,8 млн га (2,4 %) — в собственности сельхозпредприятий. Доля государственной и муниципальной собственности за год сократилась на лишь 2,7 млн га, или менее чем на 1 %[3].

В такой системе отношений права собственности условны. Если предпринимателю покровительствует министр, губернатор или глава местной администрации, то он станет собственником земли и недвижимости. Если он перестанет давать откаты или лишится «крыши», то легко может оказаться банкротом. Показательна история «частной» собственности Е. Батуриной — жены бывшего мэра Москвы. Стоило мужу вступить в конфликт с президентом, как активы семьи резко «похудели». Несомненно, эти активы были сколочены за счет административной ренты, но здесь важно другое — условность прав собственности. Такой по сути феодальный строй, где собственник недвижимости вынужден платить за покровительство чиновнику-дворянину, соответствовал последней стадии разложения феодализма. Смуты и революции той поры приводят к печальным выводам  …

Различие во взглядах на модернизацию

Российская правящая элита в своем стремлении создать «энергетическую сверхдержаву» с маниакальным упорством пытается протянуть газовую трубу во все стороны света. Но элита расходится с остальным обществом в целях и смыслах модернизации страны. Общество понимает модернизацию как совершенствование социальных институтов для того чтобы повышать уровень жизни, обеспечить верховенство права, обуздать коррупцию, развивать высокотехнологичные производства, сойти с «нефтяной иглы». Для власть имущих же модернизация имеет, скорее, технический облик, она нужна для консолидации самой элиты, сохранения статус-кво и противостояния внешнему миру. Такое понимание модернизации могло возникнуть только у типично советских людей с нереализованными амбициями, свидетелей крушения советской державности, которые продолжают доминировать в правящем классе России.

Социологические опросы показали, что подавляющее большинство россиян считает, что в стране царит произвол властей, более половины из них убеждены, что найти защиту от этого произвола практически невозможно. На суд как на защитника рассчитывают лишь 9 %, на «братков» и взятки — 11 %. Почти три четверти опрошенных считают, что нельзя быть уверенным, что в деловых отношениях тебя не «кинут» и не «облапошат». При этом подавляющее большинство людей хотят жить в стране, где доверие не столь дефицитно. Неудивительно, что свыше 75 % россиян не считают Россию «нормальной страной»[4].

В докладе Института социологии РАН «Готово ли российское общество к модернизации?», подготовленном в июне 2010 года в сотрудничестве с представительством Фонда имени Эберта в России, отмечается, что 73 % россиян считают ситуацию в стране кризисной, 11 % — катастрофической. Важнейшим органам государства — полиции и суду — доверяют 18 %, не доверяют — 55 %[5]. При этом за индивидуальную свободу высказались 33 %, а за общество социального равенства, фактически за уравниловку в потреблении — 67 %. За индивидуализм проголосовало 64 % предпринимателей и студентов. За социальное равенство выступают 75 % пенсионеров и неработающих, 68 % государственных служащих. Для этих категорий государство — своего рода социализм для рядовых слуг: не такой уж щедрый, зато с гарантиями. Поразительно, но за уравниловку высказались и 62 % руководителей первого ранга. В какой исторический период правящий класс думал так же, как его податное население?

Надо различать слова и дела респондентов. Именно официально декларируемое «социальное равенство» помогает правящей бюрократии без конкурентной борьбы реализовывать свои материальные и социальные привилегии, получать и перераспределять между собой ренту от общественного богатства. На словах они выбирают «социальное равенство», но живут в иной системе координат, чем остальное население. Эти люди и есть самый немодернизированный слой, предпочитающий для обеспечения своего доминантного положения архаичное феодальное социальное устройство.

На примере владения землей, отданной под промышленные предприятия, видно как расходятся интересы общества и правящей бюрократии. В первые годы своего президентства В. Путин неоднократно заявлял, что земля под приватизированными предприятиями не должна выкупаться, ибо ее следует рассматривать как часть приватизированного имущества. Против этого тогда резко выступил мэр Москвы Ю. Лужков. Происходило это как раз на фоне разворота «дела ЮКОСа». Влившись в общий хор: мол, «ЮКОС грабит государство», московская бюрократия проявила свою азиатскую сущность и византийскую хитрость, вставив свое: земля, дескать, должна оставаться за государством или муниципалитетом.

В авторитарных государствах политика всегда важнее экономической целесообразности, но здесь Лужков оказался «круче» президента. Бояре из свиты стали «играть короля», и президент принял их правила. Было предложено выкупать землю по безумным ценам. Для того чтобы отбить охоту к выкупу даже по завышенным ценам, ставки налога за приватизированную землю установили выше ставок арендной платы. Последовавшие нормативные акты узаконили эти архаичные феодальные нормы. Бюрократия застолбила свою привилегию распоряжаться землей, а президент ее утвердил. И по сей день 90 % земель, занятых предприятиями, принадлежит государству. Это обесценивает стоимость российских компаний, затрудняет их сотрудничество с иностранными фирмами, тормозит развитие отечественной промышленности и рынка земли.

Как показал социологический опрос, амбициозную связку инновационной экономики с наращиванием силы и мощи государства, ставшую фетишем российской элиты, включили в число самых важных идей модернизации менее четверти респондентов (это лишь 4–5 места в общем рейтинге приоритетов)[6]. Главным тормозом модернизации респонденты назвали коррумпированный государственный аппарат. А вот отношение к предпринимателям в последние годы заметно улучшилось. Теперь россияне воспринимают их не как антагонистическую силу, а как часть «трудового народа», и они вместе со всем народом противостоят коррумпированной бюрократии.

Лишь 3 % россиян живут за счет предпринимательского дохода, 4 % — за счет эксплуатации собственности и рентного дохода. В то же время 22 % граждан владеют имуществом, права собственности на которое не оформлены должным образом. Поэтому оно не является капиталом, не позволяет генерировать дополнительные ценности.

До сих пор не оформили свои права на землю и около 80 % производителей сельхозпродукции. Многие не могут или не считают нужным тратить свои средства на землеустройство. В результате, остро нуждаясь в средствах на развитие производства, они не могут получить кредиты под залог участков.

На 1 января 2010 года площадь земель сельхозорганизаций, ликвидированных в результате банкротства, составила 15,6 млн га, увеличившись за 2 года на 4,4 млн га[7]. Правовой статус этих земель не определен, по сути, они бесхозные. Но и многие другие сельхозугодия не защищены в правовом отношении, не исключен и административный произвол. Так, хотя по Земельному кодексу земельные участки должны находиться в собственности (в том числе долевой) или взяты в аренду, продолжают практиковаться договоры доверительного управления, срочного или бессрочного безвозмездного пользования.

Неурегулированные права собственности не только сдерживают экономическое развитие страны, но и оборачиваются такими серьезными конфликтами, как эпопея со сносом домов в садовом товариществе «Речник», выделение земли под точечную застройку в городах и многое другое. Если правящий класс по-прежнему будет думать только о том, как «всё отнять и поделить» для себя, рано или поздно традиционное безмолвие сменится бунтом. Чиновникам-бизнесменам пора осознать, что гарантировать сохранность их собственности не может никто, кроме миллионов легальных частных собственников из широких слоев населения. Так что проводить институциональные и политические реформы — в интересах правящего класса.

Массовое оформление прав на землю и на недвижимость позволит миллионам людей приобрести опыт владения и использования частной собственности, который сам по себе имеет цену — рынок расценивает его как человеческий капитал. Такую государственную политику назовем деколлективизацией в противовес варварской кровавой коллективизации, которой большевики изнасиловали Россию в прошлом веке. Деколлективизация — это массовая регистрация за государственный счет прав на землю и недвижимость, которые по внешним признакам являются собственностью, но не обладают юридическим статусом.

Изменить менталитет

Мировой опыт показывает, что изменить тренд развития страны удается, если к власти приходят люди, обладающие политической волей для утверждения верховенства права, укоренения в обществе современных неформальных правил поведения, установок и привычек. Но реформы оказываются успешными только тогда, когда опираются на менталитет населения. Причем надо понимать, насколько крепки его «бастионы». Всепроникающая коррупция, поклонение грубой силе, пренебрежение законом, избирательное его применение — это не только практика власти, это, к сожалению, и «культура» нашего народа. Если предприниматели считают нормой решать свои проблемы с помощью откатов, а гражданин, нарушивший правила дорожного движения, предпочитает откупиться от инспектора взяткой, то прямые выборы губернаторов или регистрация новых партий мало что дадут. Если просто заменить чиновников, но остальное оставить прежним, то жизнь не улучшится. Для того чтобы изменить традиционный менталитет россиян, мало принять правильные законы, ввести штрафы и другие санкции, нужны экономические стимулы, полностью меняющие сознание. Их и порождает легальная частная собственность.

Годы советской власти не прошли бесследно, поэтому лишь более трети россиян поддерживают частную собственность на землю. Многие ошибочно полагают, что оформление прав на землю нужно только богатым для подтверждения их статуса. Настоящая земельная реформа — это прежде всего борьба с бедностью. Ведь у бедняка из провинции, в отличие от представителя среднего класса из города, кроме земли в активах ничего нет. Наделение бедняка землей дает реальный шанс повысить его социальный статус, меняет его сознание.

В наше время носители современного культурного и экономического сознания распылены по всем социальным слоям, но их катастрофически мало. Проведите свое маленькое исследование, и вы убедитесь, что в любой группе людей, которые по своим убеждениям являются представителями гражданского общества, обязательно найдется несколько человек, которые живут в неприватизированных квартирах. Мало кто из обладателей дачных участков оформил свидетельства о собственности на землю. Далеко не все имеют опыт общения с банками, различают кредитовые и дебетовые карточки. Про ипотеку слышали, но уверены, что она «недоступна нормальному человеку», а про купчие, закладные и векселя даже и говорить с ними не стоит. Если нет массовой частной собственности, то неоткуда взяться и социальному опыту. Этим граждане России невыгодно отличаются от европейских и даже восточноевропейских граждан.

В ходе деколлективизации опыт обладания легальной частной собственностью смогут обрести не только профессионалы — предприниматели или чиновники, для которых собственность — естественный объект интересов, но и рядовые граждане. Появится множество одинаково трактуемых юридических, социальных и экономических связей, независимо от социального, регионального или религиозного статуса гражданина. Это один из многочисленных кирпичиков здания российской гражданской нации. Немцы, французы, англичане стали такими нациями только в XIX веке, когда закрепилась массовая легальная частная собственность, постепенно конвертируемая в политические формы демократии.

Обладание частной собственностью постепенно сформирует привычку к ответственному поведению ради ее сохранения, к рациональному мышлению, самоконтролю и дисциплине, ответственности за то, что происходит в селе, городе или стране. Люди перестанут считать себя «маленькими». Это шаг к гражданскому обществу.

В современном обществе, как никогда, велика роль средств массовой информации, особенно телевидения. Они во многом формируют установки нашего поведения. Поэтому успех деколлективизации напрямую зависит от ее пропаганды, разъяснения преимуществ обладания легальной частной собственностью и проистекающих из этого прав и обязанностей. Президент Б.Н. Ельцин был неправ, когда возражал против создания специального агентства, которое пропагандировало бы рыночные отношения, частную собственность и принципы демократии. Если не удастся нейтрализовать сохраняющуюся у россиян феодально-коммунистическую мифологию, то наша дорога к модернизации будет долгой и трудной.

Деколлективизация позволит подступиться к решению и другого вечного русского вопроса: свобода или воля? Ф. Бродель отмечает, что «в Средние века гораздо чаще говорилось о свободах, чем о свободе. Употребляемое во множественном числе, это слово не отличалось по смыслу от слова “привилегия”. Свободы рассматривались как совокупность франшиз[8], привилегий, защищавших интересы тех или иных общин, которые пользовались этими привилегиями, чтобы набраться сил и выступить против других групп»[9]. Протоколы английского парламента первых ста лет его работы — это скучнейшие дебаты о налогах, сборах, правах на монополию, пошлинах и наделах, кому все это должно достаться — королю, олицетворявшему государство, или другим сословиям. В парламенте Нидерландов в первой трети XVII века уже обсуждали биржевые фьючерсы и ставки по ним, говорили о размерах земельных налогов и о том, кто имеет право на льготы. В «Хартии вольностей» и «Магдебургском праве» нет ни слова о правах человека и общечеловеческих ценностях (в те времена жгли ведьм на кострах), а только о правах собственности. Эти права сначала изменили социальные институты (в том числе религиозные), затем политические и как следствие — менталитет европейцев. Свобода стала пониматься в рамках ограничений, накладываемых правами других людей.

Полезный опыт земельных реформ

Для нас важен опыт преодоления пережитков феодальных отношений в ходе проведения земельных реформ после Второй мировой войны в Японии, Южной Корее и Тайване. Эти страны разительно отличаются от стран европейской цивилизации. Казалось бы, использовать там европейский опыт было невозможно — иные традиции, обычаи, установки. Но есть универсальные практики, игнорирующие культурные и религиозные различия.

Земельными реформами в этих восточных странах руководил специалист из Министерства сельского хозяйства США, русский эмигрант В. Ладыженский. Ему предстояло смикшировать недовольство крестьян-арендаторов их бедственным положением, поднять их уровень жизни и социальный статус, создать конкурентный рынок, дабы тем самым заблокировать коммунистические эксперименты в этих странах. Ладыженский писал: «Хотя бы из соображений просвещенного эгоизма США, соперничая с коммунистами в Азии, не могут дружелюбно относиться к аграрному феодализму, ибо мы против коммунистического тоталитаризма. Необходимо оказать прямую поддержку аграрной демократии. Мы должны в любой форме использовать наше влияние и престиж для поддержки аграрных реформ, как уже начатых, так и ожидаемых в будущем. Этим мы выбьем политическую опору из-под ног коммунистов»[10].

В Японии земля принадлежала в основном латифундистам и государству, крестьяне же были бесправными арендаторами, по сути, сельскими пролетариями. Социалистические идеи проникали в их среду с пугающей быстротой. Задача состояла в резком увеличении числа собственников земли.

Реформа началась с принятия в октябре 1946 года закона, по которому землевладельцам, лично не обрабатывавшим землю, оставляли по 1 га, а тем, кто обрабатывает, — по 3 га. Остальные угодья были принудительно выкуплены по фиксированным ставкам и переданы местным земельным комиссиям, которые перепродали участки в рассрочку бывшим арендаторам и всем желавшим вести хозяйство на земле. Принудительной приватизации подлежало 77 % арендованной земли. Для пресечения земельных спекуляций крестьянам в течение нескольких лет перепродавать землю было запрещено. Остальная земля, в том числе в городах, где до этого также существовали феодальные ограничения по землепользованию, была свободна для продажи.

К 1949 году крестьяне-собственники составляли уже 90 % пользователей земли. В 1950 году объем сельскохозяйственного производства увеличился в 1,5 раза, возросли и доходы. Японская деревня из источника социальных конфликтов превратилась в фактор политической стабильности.

Подъем сельского хозяйства и возросший спрос на удобрения и сельхозтехнику стимулировали развитие промышленности. В 1960–1970-х годах появилось много высокооплачиваемых рабочих мест. Жизнь в городах манила молодых, и крестьяне стали продавать землю. Промышленность получила миллионы трудолюбивых работников, проникнутых традиционной крестьянской моралью; крестьянские хозяйства тем временем специализировались и укрупнялись.

Земельные реформы в Южной Корее и на Тайване, проведенные Ладыженским по тем же принципам, способствовали корейскому и тайваньскому «экономическому чуду» 1980-х годов. Конечно, не только земельная реформа вывела эти страны в число развитых, но она подстегнула отход правящего класса от феодальных отношений, становление конкурентного рынка и правового государства. Жизнь всего двух поколений в таких условиях привела сельское патриархальное население к социальному прогрессу — в либеральном понимании этого слова, к невиданному для Азии развитию человеческого капитала.

Напротив, в Северной Корее, где земельная реформа проводилась также за счет латифундистов, но частная собственность и рыночный обмен были отменены, от голода погибло более 1 млн человек. Известны печальные результаты и других марксистских земельных реформ в Азии, Африке и Латинской Америке — мерзость запустения, сверхэксплуатация и гражданская война.

В континентальном Китае нет классической частной собственности на землю, но узаконена долгосрочная аренда (сроком на 50–70 лет) с правом пролонгации и уступки прав, отчуждения, завещания, использования земли в качестве банковского залога. Фактически это соответствует отношениям частной собственности, отсюда и закономерный результат — высочайшие темпы экономического роста.

Интересны результаты земельных реформ, которые ученые из США проводили по программе «отбрасывания коммунизма» в Сальвадоре, Чили, Иране, Египте, Перу. В отличие от реформ Ладыженского, в этих странах земельная собственность перераспределялась в интересах крупных латифундистов, новообразованных кооперативов, государства и крупного частного бизнеса, в первую очередь американского. Сильное давление на реформаторов оказывали политики и лоббисты бизнеса. Не ставилась цель расширить круг собственников и доступ к земельной собственности всех социальных групп. Естественно, эти реформы провалились, так и не обеспечив странам устойчивое развитие.

Восточноевропейские страны после распада социалистического лагеря пошли в фарватере развитых западноевропейских стран и частнособственнических практик. Их прогресс сегодня несомненен. А бывшие советские республики, за исключением стран Балтии, провели земельные реформы, где при свободе рыночного обмена частная собственность по-прежнему условна. И все они остаются на низких ступенях экономического, социального и общественного развития.

Деколлективизация: вопросы политические, экономические, правовые

Деколлективизацию земельной собственности необходимо интегрировать в общую стратегию модернизации российского общества. Сколько можно взывать к властям: «Модернизация политической системы первична по отношению к экономической модернизации»? А в ответ слышать: «Не доросли. Сначала решим экономические проблемы, а затем займемся политическими реформами» …

Деколлективизация — это оплата государством затрат на землеустройство и оформление права собственности на земельные участки, находящиеся в пользовании у граждан; выкуп частными и юридическими лицами земельных участков; отчуждение и приватизация части государственных и муниципальных земель в интересах социального и иного массового (в том числе малоэтажного) строительства; свободный доступ к кредитным рынкам через залог земель и право безусловного перехода заложенных земель в пользу залогодержателей; прозрачное, основанное на единых правилах использование рынков аренды и купли-продажи государственной, муниципальной и частной земли. Понимаемая столь широко, деколлективизация может стать частью «дорожной карты» и политической, и экономической модернизации страны.

Так, по закону в фонд перераспределения включаются земли, высвободившиеся в результате ликвидации сельхозпредприятий, отсутствия наследников, добровольного отказа и др. Они предназначены для передачи под фермерские хозяйства, личные подсобные хозяйства и садоводства. На 1 января 2010 года в фонде было 12 млн га, что на 285,2 тыс. га больше, чем год назад. И то, что фонд земель есть, а участки из него в собственность граждан не передаются, является серьезной политической и экономической проблемой.

С начала 1990-х годов правила землепользования менялись несколько раз, что негативно сказывалось на строительстве индивидуального жилья. В законах, регулирующих ведение личных подсобных хозяйств, деятельность дачных и садовых товариществ или партнерств, образованных жителями малоэтажной застройки, имеются пробелы и противоречия. Например, в многоэтажных домах в городах право долевой собственности на общее имущество (крышу, подвал, участок под домом) следует судьбе права на квартиру. А в партнерствах, созданных для строительства инженерных сетей жителями индивидуальной малоэтажной застройки, по закону можно не только исключить гражданина из партнерства, но и лишить его права на долю в общей собственности. Это открывает возможность для рейдерских захватов электроподстанций и для установления грабительских надбавок к тарифам. Как показывает практика, разрубить этот гордиев узел законодательства в судебном порядке самим гражданам чаще всего не удается.

Необходимо совершенствовать нормативную базу землепользования, пересмотреть или отменить устаревшие и неэффективные статьи законов, кодифицировать их, а заодно решить многочисленные принципиальные вопросы. Следует ли во избежание концентрации земельной собственности ограничить размер земельных угодий, контролируемых одной семьей? Надо ли вводить ограничения на землевладение в городах? Допустимы ли льготы, какие и кому? Какие организационно-правовые формы сельскохозяйственных кооперативов и некоммерческих организаций, объединяющих жителей малоэтажной застройки, лучше? Каковы допустимые технологии залогов и отчуждения земли? Нужна ли адресная помощь новым собственникам земли в форме государственных субсидий или ссуд для малообеспеченных, особенно в сельской местности и малых городах? Как показывает опыт развивающихся стран, даже небольшие ссуды позволяют, используя землю, выйти из порочного круга нищеты.

Справится ли с совершенствованием законодательства в таком ключе Госдума, которая давно стала «не местом для дискуссий»? Сегодня депутаты штампуют представленные правительством законопроекты сразу в нескольких чтениях, без должного общественного обсуждения, без учета мнения признанных экспертов и представителей общественных организаций. Неудивительно, что в них приходится вносить многочисленные поправки. По частоте изменений законодательства Россия идет впереди планеты всей. Выходит, мы вновь вынуждены признать, что ответственное проведение такой насущной реформы, как деколлективизация земли, требует коррективов политической системы. 

Как побудить чиновников провести деколлективизацию?

Когда значительная часть сельского населения пребывает в нищете и пьянстве, чиновники чувствуют себя в полной безнаказанности. А вот в гражданах, обладающих материальной основой своей независимости, они видят прямую угрозу их доминантному положению. Вот почему до сих пор не завершено оформление и закрепление земель за фермерами. Чиновники по-прежнему могут изъять у них землю с издевательской формулировкой «ввиду ненадлежащего использования», которая четко не определена законом. Аналогичные трудности возникают у владельцев личных подсобных хозяйств, домов и участков в сельской местности и малых городах.

Наряду с совершенствованием земельного законодательства нужны радикальные перемены в правоприменительной практике. Заставить чиновников соблюдать букву и дух закона, проявлять активность в деколлективизации можно двумя способами.

Во-первых, традиционным для России давлением «сверху», устанавливая задания местной бюрократии по приватизации земли и поощряя ее за это. Чем больше будет доля земель в частной собственности, тем выше должна быть оценка результатов работы местных руководителей, тем вероятнее их карьерный рост и весомее премии.

Во-вторых, непривычным для нас давлением «снизу», предоставив самим крестьянам и владельцам домов широкие права для судебной защиты общих интересов. Речь идет не просто о праве конкретного гражданина на гражданский иск к органу местной власти, а об исках в защиту групповых интересов или неопределенного круга лиц. Если по примеру Канады, Китая и Бразилии внести необходимые поправки в Гражданский кодекс и профильные законы, то владельцы участков земли, столкнувшиеся с противодействием деколлективизации и отважившиеся на конфликт с властью, смогут рассчитывать на материальное вознаграждение. В этих странах такой истец, выиграв в суде, получает долю от общей выгоды. Правда, такой подход предполагает наличие в России суда, независимого от исполнительной власти. 

Частная собственность и местное самоуправление

Главная проблема местного самоуправления в России — недостаток финансирования. Опыт стран, где налогообложение недвижимости существует столетиями, основным источником пополнения местных бюджетов являются налоги на землю и недвижимость: поимущественный — в США и Японии; поземельный — в Германии и Франции; земельный налог со строений и налог на жилище — во Франции; налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости участков — в городах Испании. Чем больше собственников земли и недвижимости на ней, тем стабильнее пополняется местный бюджет.

В европейских странах кадастровая или оценочная стоимость земельных участков как база налогообложения устанавливается ниже средней рыночной цены земли; считается, что высокие налоги препятствуют эффективному ее использованию и росту капиталовложений. И эта стоимость пересматривается каждые 3–5 лет.

В США оценочная стоимость участков используется для повышения интенсивности использования земли. Оценочная стоимость публикуется в бюллетенях, и каждый может самостоятельно рассчитать свой налог. Ставки земельных налогов в жилой зоне достигают 1 % рыночной стоимости земли, для сельскохозяйственной земли — 0,5–0,7 %. Ставки зависят также от районирования: коммерческая застройка и удобные участки оцениваются выше, чем застройка социальным жильем и публичные зоны. Налог на недвижимость платят не только собственники, но и получившие недвижимость в аренду от муниципалитета, в том числе в социальную аренду.

Льготы по земельному и имущественному налогам определяются, как правило, прямыми нормами местных законов. В США тот, кто берет участок земли под сельское хозяйство, получает льготу на 20 лет. При изменении целевого назначения земли льгота немедленно возвращается государству, а улучшение качества земли автоматически приводит к льготному налогообложению на период, определенный законом. Льготы получают и те, кто не нарушает экологические стандарты; засоряющие же окружающую среду, напротив, платят повышенные ставки. Величина земельного налога зависит также от того, как используется земля: незастроенная часть участка облагается ниже, чем застроенная. Поэтому вокруг европейских и американских торговых центров есть парковки для машин, а у нас их практически нет, ибо наше налоговое законодательство не соизволит опускаться до таких подробностей.

Налогами облагаются операции с землей и недвижимостью. Их платят при переходе прав собственности от одного собственника к другому. В Западной Европе они составляют 2–4 % суммы сделки, а в Восточной Европе в переходный период, сразу после приватизации земли, достигали 10–12 %.

Что нужно сделать у нас, чтобы использовать европейский опыт? Многое, но прежде всего — радикально облегчить процедуру перевода земли из категории земель сельхозназначения в земли поселений. Не только потому, что трудности с переводом — главный источник коррупционных доходов местных чиновников, но и потому, что облегченный перевод резко расширит налогооблагаемую базу местного самоуправления. А ведь именно из финансово самостоятельного местного самоуправления только и может вырасти подлинная демократия в России.

Частный сектор в городах

Формирование в провинции зоны комфортного проживания — задача преимущественно социальная и даже политическая. Только от малых городов и сел можно ждать прироста населения. Но если граждане не укоренены на земле, если ни землю, ни хозяйство на ней нельзя завещать детям — никакие призывы правительства повысить рождаемость не помогут. Лишь частная собственность, как показывает опыт США, создает необходимую мотивацию.

В российских городах примерно 19 млн человек проживают в домах без централизованного водоснабжения, отопления и канализации. Большинство живут в одноэтажных деревянных домах — в частном секторе, площадь которого достигает 2,7 млн га. Существующие законы позволяют приватизировать эту землю, но затрат и хлопот здесь даже больше, чем с дачными участками. На начало 2009 года права собственности на участки под такие дома были оформлены всего на 578,4 тыс. га, что составляет 22 % земель частного сектора, или 7,3 % городских земель.

Процесс приватизации пошел, но сразу же встретил активное сопротивление местной бюрократии. Конфликты провоцирует неразвитое и противоречивое законодательство в сфере, где сталкиваются интересы частных землевладельцев и потребности развития городов. Это районирование земель, прокладка дорог, определение размера компенсаций за сносимое жилье, строительство многоквартирных домов.

Особенно много проблем с оформлением прав на землю и дома в водоохранной зоне. Во всем мире люди живут у кромки воды и имеют зарегистрированные должным образом права на участки. И нам хорошо бы следовать этому примеру при определенных ограничениях в соблюдении экологических норм владельцами таких участков.

Дома в сельской местности

В России в сельской местности под частными индивидуальными домами с приусадебными участками находится свыше 3,0 млн га, из них в частную собственность оформлены лишь 600 тыс. га — очень мало для страны, которая почти 20 лет назад объявила о восстановлении частной собственности. В сельских районах, как правило, отсутствует необходимая для регистрации инфраструктура, жителям приходится помногу раз ездить в областной центр для оформления документов.

Жилой фонд в поселках создавался в основном на средства колхозов и совхозов и до сих пор числится на их балансах. По действующему законодательству это жилье должно быть приватизировано проживающими в нем гражданами, но во многих случаях из-за неурегулированных прав на приусадебные участки этого не произошло. Поэтому, приобретая разорившиеся колхозы или совхозы, предприниматели в нагрузку получают неприватизированное жилье со всеми его обитателями. Деколлективизация должна помочь решить эту проблему.

Многие граждане либо получили земельные участки под строительство индивидуального жилья по решению местных властей, но с нарушением установленного порядка, либо им просто не были оформлены нужные справки. Описаниями мытарств этих граждан полна пресса. Поэтому нужно амнистировать использование гражданами и организациями участков земли и возведенных на них домов и сооружений, полученных или построенных с нарушениями закона или установленного порядка. Без этого деколлективизация не будет успешной.

Фото: Алексей Мякишев

Такая амнистия была проведена в Казахстане по Закону «Об амнистии в связи с легализацией имущества» от 5 июля 2006 года. Граждане узаконили свою землю и недвижимость, многочисленные коррупционные схемы распались, а государство получило лояльных собственников и расширило налогооблагаемую базу.

Решение жилищного вопроса

Массовое оформление частной собственности граждан на земельные участки создаст предпосылки для решения главного вопроса России — жилищного. Переход от традиционного общества к индустриальному (не то что к постиндустриальному) невозможен там, где нельзя самому заработать на жилье, где в очереди на социальное жилье стоит 4,5 млн семей, а срок ожидания оставляет 15–20 лет. Только у нас работящий и образованный человек в зрелом возрасте вопрошает: «Почему я всю жизнь честно работаю и не могу заработать на дом или квартиру?» Для удовлетворения минимальной потребности россиян в жилье требуется увеличить жилой фонд в 1,5 раза.

Общество, в котором так остро стоит жилищный вопрос, обречено на социальные потрясения. Оно находится в нескольких шагах от хаоса. И, напротив, политические потрясения маловероятны, если у людей есть свое жилье. Недаром знаменитый американский домостроитель Уильям Левитт заявил членам Конгресса: «Когда у человека есть собственный дом, он никогда не станет коммунистом. Ему и без того есть чем заняться».

Деколлективизация позволит наделить миллионы нуждающихся в жилье людей участками для строительства собственных домов. Конечно, этого недостаточно, чтобы человек решился на строительство. Государство должно помочь ему в создании инфраструктуры, кредитовать строительство дорог и инженерных сетей. Кроме нефтяных доходов, на эти цели целесообразно использовать средства от продажи состоятельным людям земельных участков в престижных районах. Сегодня на такой продаже обогащаются девелоперские компании, получающие эти земли почти даром, за откаты местным чиновникам. Это огромные суммы, источник которых — наглое расхищение общественного богатства.

Итак, кто должен строить инженерные сети и дома? В последние годы для решения масштабных задач стало модно создавать государственные корпорации. Они идеально приспособлены для «распила» бюджетных средств, а их менеджеры оперируют «ничейными» государственными активами. Напротив, частные компании рискуют своими капиталами и заинтересованы в снижении издержек, освоении современных технологий. Им-то как раз и следует по конкурсу передавать подряды от частных лиц и от органов местной власти. Мировой опыт доказал преимущество частных компаний перед государственными. Попытки российского правящего класса игнорировать его, переиграть предпринимателей с помощью госкорпораций обречены на провал.

В развитых странах малоэтажное жилье строится с использованием различных государственных ипотечных программ, в том числе и облигационных займов. Эти программы обходятся существенно дешевле, нежели строительство собственными силами граждан. Немецкая государственная ипотечная программа оказалась настолько эффективной, что ипотечный кризис, который бушевал в странах Запада, обошел Германию стороной. В ее законодательстве о строительстве можно найти ответы на многие наши вопросы. Нормы прямого действия определяют понятия социального и коммерческого жилья, его характеристики и технические регламенты, социальную инфраструктуру, предписывают, что надлежит делать с частными землями при массовой социальной застройке, подробно регламентируют государственный и муниципальный интересы, предельную норму владения землей, в том числе в городах. Хорошо бы нам взять за основу это законодательство, а немецкую ипотечную программу скопировать полностью.

Как показывают расчеты, в России стоимость 1 кв. метра малоэтажного жилья вместе с инженерными сетями (без коррупционных платежей) составляет примерно 30 тыс. рублей. Дом, площадью 100 кв. м, обойдется в 3 млн рублей. Государству по силам дотировать банковские проценты по ипотеке (на 30 лет), снизив их до 5 % годовых вместо нынешних 14 %. Тогда в месяц семья должна будет выплачивать порядка 20 тыс. рублей, что сопоставимо с арендной платой за среднюю однокомнатную квартиру в Москве. Но если государство возьмет на себя расходы по строительству подъездных дорог и инженерных сетей, то ежемесячные выплаты по кредиту сократятся до 14 тыс. рублей и станут вполне подъемными для двух работающих супругов.

Если государственную ипотечную программу рассчитывать на возведение ста тысяч домов в год, то сумма государственных дотаций на проценты по ипотеке не превысит 50 млрд рублей в год (1,5 млрд долларов). Плюс расходы государства на строительство дорог и инженерных сетей, которые составят 300 млрд рублей. Эти средства можно позаимствовать из «Фонда будущих поколений», ведь эти дома возводятся именно для будущих граждан России. Во всяком случае, содержание госкорпораций и увеличение военных расходов обходятся нам намного дороже.

Пример Белгородской области

Подобная ипотечная программа строительства социального жилья успешно реализована в Белгородской области. С 1990 года население этой небольшой области увеличилось на 127 тыс. человек, в то время как в соседней Воронежской области уменьшилось на 200 тыс. Даже из Подмосковья люди готовы переехать в Белгородскую область. В чем причина такой популярности?

Согласно опросам общественного мнения, не менее 72 % россиян хотели бы жить в индивидуальном доме с комплексом городских коммунальных удобств, если его стоимость будет не выше стоимости жилья в многоквартирных домах. Это стало основой региональной политики Белгородчины, исключительной для нашей страны.

В начале 1990-х годов губернатор Белгородской области Е. Савченко сделал упор на создание класса земельных собственников. Приоритетом в жилищном строительстве стало возведение индивидуальных домов, доля которых к 2010 году должна была достичь 85 %. В районах массовой индивидуальной застройки строились дороги и инженерные сети, индивидуальным и корпоративным застройщикам участки предоставлялись за плату на льготных условиях, а также предоставлялись
кредиты.

Для реализации программы ипотечного жилищного кредитования в июле 2002 года постановлением губернатора было учреждено открытое акционерное общество «Белгородская ипотечная корпорация». Администрация области передала ей земли, находившиеся в распоряжении чиновников. Корпорация предоставляет будущим застройщикам земельные участки для строительства жилья за плату по их заявлениям. Заявления собирают органы местного самоуправления, предприятия и организации. Близкие родственники, выразившие желание приобрести участки рядом, могут подать коллективное заявление. Информация о заявителях общедоступна. Если поступило больше заявлений, чем имеется участков на данной территории, проводится жеребьевка. Все неудовлетворенные могут претендовать на получение участков в другом месте.

Для того чтобы избежать произвола, определены четкие критерии отказа в предоставлении участка. Критерии таковы: отсутствие регистрации в области и постоянного места работы, проживание на ее территории менее трех лет, возраст старше 65 лет, сомнение в способности претендента исполнять договорные обязательства, а также если семья уже имела участок, но не завершила строительство дома на нем, не зарегистрировала право собственности.

Корпорация готовит землеустроительное дело и заключает договор с застройщиком о предоставлении ему участка в собственность. В договоре, в частности, фиксируются оценочная стоимость участка, которую корпорация определяет в соответствии с законодательством об оценке земли, и запрет на дробление участка на площади менее 0,15 га.

Для индивидуальных застройщиков предусмотрены льготы по оплате участка в рассрочку на 8 лет с момента государственной регистрации права собственности на участок. Нормативный срок строительства — 5 лет. До момента полной оплаты участок находится в залоге у корпорации. По истечении восьми лет долг по оплате участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ, но только если застройщик построил дом в течение пяти лет и оформил на него права собственности.

Отсрочка предоставляется под обязательство застройщика частично оплатить инфраструктуру, построенную на бюджетные средства: в первый год — 40 тыс. рублей, со второго по шестой — по 7 тыс. Если в период отсрочки в семье родится двое детей, сумма платежа сокращается вдвое, при рождении трех детей — на 100 %. Таким образом стимулируется рождаемость.

Кроме пряников, предусмотрены и кнуты. Если в течение пяти лет застройщик не построил дом и не зарегистрировал его, то обязан уплатить оставшуюся часть стоимости участка и проценты в размере половины ставки рефинансирования Центрального банка. Продав или подарив участок до завершения платежей, он должен компенсировать скидку с цены участка и погасить задолженность по расходам на строительство инженерных коммуникаций.

За 1994–2007 годы были выданы ипотечные займы под малоэтажное строительство на 1,69 млрд рублей, построены добротные и комфортабельные дома для 40 тыс. семей общей площадью 4,4 млн кв. м. По признанию белгородцев, жилье у них не строит себе только ленивый. Некоторые называют Белгородчину «русской Швейцарией» — не из-за альпийских красот, а из-за комфортности проживания.

Земли бывших колхозов и совхозов

В коллективно-долевой собственности граждане имеют не менее 107 млн га земельных угодий бывших совхозов и колхозов, которые используются сельскохозяйственными предприятиями разных организационно-правовых форм. Больной вопрос: что делать с этой землей? Существует радикальная либеральная позиция, совпадающая с патриархально-архаичной, — «всё поделить поровну». Но давайте взвесим.

Реформы сельского хозяйства в странах Восточной Европы после распада социалистического лагеря были политически мотивированы, разрушалась коллективная форма собственности на землю, возвращалась частнокапиталистические отношения. Однако такая политика привела к резкому сокращению сельскохозяйственного производства. Опыт показал, что большинство крестьян не готовы самостоятельно вести хозяйство и рисковать. Им не хватает экономических знаний и предпринимательских навыков. И это в странах, где с социализмом экспериментировали всего лишь около сорока лет, а что же говорить о России, где коллективизация проходила в варварских формах и просуществовала на 15–20 лет дольше? Надо ли вновь повторять у нас этот опыт, когда в деревнях жизнь и так еле теплится?

Практика организации фермерских хозяйств в России показала, что, в отличие от столыпинских реформ начала XX века, для ведения современного семейного хозяйства требуются солидные средства, особенно на первоначальном этапе. Разумный отбор претендентов на получение кредитов на этапе массового «стартапа» невозможен в принципе, ведь банкам нужно время, чтобы понять, кто из хозяев наиболее эффективен. Кроме того, значительная часть земель, сооружений и иного имущества бывших колхозов и совхозов до сих пор не оформлена надлежащим образом. Поэтому сельхозпредприятиям всех организационно-правовых форм трудно получить банковские кредиты.

В 1992 году началась реорганизация колхозов и совхозов. Землю передали в собственность трудовых коллективов, установили общую долевую собственность на угодья, строения и технику, перерегистрировали предприятия в акционерные общества и товарищества. Однако раздел колхозов и совхозов на семейные фермы был не рационален, так как крупные сельские хозяйства просто технологически не были к нему приспособлены. Он обрек бы крестьян на применение архаичных технологий и ручного труда.

 Вести хозяйство самостоятельно готовы были 10-15 % сельских жителей. Неудивительно, что из 12 млн земельных долей, розданных в 1992-1994 гг., только 300 тыс. домохозяйств воспользовались своим правом выйти из коллективных хозяйств и организовать семейные фермы. Тем не менее именно они стали катализаторами возрождения рыночных отношений в деревне. Сегодня менее 12 % собственников земельных долей зарегистрировали свои права. В натуре выделено 19,1 млн га, или менее 25 % площади, находящейся в долевой собственности.

Подавляющее большинство владельцев долей предпочитают не вкладывать их в уставной капитал новых АО, а сдавать их в аренду или продавать.

Несомненно, что при наличии современных агротехнологий необходимо сохранять землю в форме крупных полей. Только надо, чтобы эти поля нашли своих эффективных частных собственников. В земельное законодательство были внесены изменения, и теперь земельные доли можно реализовать, только если скупать их в больших количествах внутри коллективных хозяйств и выставлять требования к хозяйству, чтобы оно выделило целостные земельные поля, компактно расположенные в одном месте. Однако это повышает издержки при сделках купли-продажи участков и тормозит земельный оборот.

Поскольку при регистрации сельхозпредприятий в новых организационно-правовых формах права на землю зачастую надлежащим образом не оформлялись, многие граждане формально имеют право на долю в землях государственных и муниципальных предприятий (5 % общей площади) или в землях, вообще не подлежащих приватизации.

Земельные отношения на селе развивались по трем вариантам.

Первый — руководителям сельхозпредприятий удавалось уговорить крестьян переоформить свои земельные доли в паи в уставной капитал новых акционерных обществ. Земля из общей долевой собственности (с правом выделения) переходила в собственность юридического лица, а крестьяне лишались права на выдел. Дирекция АО могла заложить землю, продать или сдать в аренду. При банкротстве, нередко преднамеренном, земля отходила кредиторам. Таким образом распродавалась земля под коттеджные поселки в Подмосковье.

Второй вариант был опробован в середине 1990-х годах в Нижегородской области. Когда бывшие колхозы доказали свою несостоятельность, выход увидели в создании более компактных сельхозпредприятий. Правда, на селе осталось мало людей, готовых организовать собственное товарное сельскохозяйственное производство на ферме или в бывшем отделении колхоза. Если они находились, то вокруг них сплачивались небольшие коллективы дольщиков.

На закрытых аукционах бывшие колхозники приобретали активы колхоза (землю, здания, технику) за свои доли, то есть акционерам новых АО имущество переходило в натуре. Аграрное лобби, представлявшее интересы сельской бюрократии, в те годы заблокировало распространение нижегородского опыта, хотя этот вариант обеспечивал справедливость и конкурсность. Он выгодно отличался от прописанной в Земельном кодексе процедуры, по которой землю выделяет общее собрание, которое предпочитает отдавать фермерам «неудобья».

Третий вариант — крестьяне добивались (зачастую по суду) выдела земельных участков в натуре, оформляли их в собственность и потом решали: вести ли фермерское хозяйство самим, сдать землю в аренду или продать под дачные участки.

Для того чтобы добиться роста товарного производства сельхозпродукции, а не просто увеличить число собственников земли, необходимо способствовать образованию конкурентоспособных АО и фермерских хозяйств, их естественному укрупнению. Нужен естественный отбор тех, кто способен вести хозяйство прибыльно, кто обладает предпринимательским талантом. В развитых странах ежегодно учреждаются миллионы фирм, многие из них потом разоряются, но зато оставшиеся демонстрируют завидную энергию роста.

Нельзя сказать, что власти не отдают себе отчета в ненормально сложившейся ситуации с бывшей колхозной землей. В декабре 2010 года была упрощена регистрация прав на земельные доли и участки, выделенные в счет земельных долей[11]. Было установлено, что если общее собрание участников долевой собственности не смогло разделить ее для оформления, то это обязаны сделать органы местного самоуправления.

Произошла подвижка и в судьбе невостребованных земельных долей. На начало 2010 года их площадь составляла 24,3 млн га. Теперь местная власть может обратиться в суд с требованием признать на них право муниципальной собственности. У владельца доли есть возможность отказаться от нее и передать право собственности муниципалитету, который получит возможность продать долю тому, кто обрабатывает этот участок, за 15 % ее кадастровой стоимости или выделить участок в натуре и продать его на тех же условиях.

Тем не менее в законодательстве осталось еще много пробелов, позволяющих творить произвол по отношению к владельцам долей. Законом должны быть усилены гарантии прав владельцев долей на оформление права частной собственности. Поправки в Земельный кодекс должны пресечь насильственную замену частно-правового режима земли публично-правовым, когда органы государства или местная власть пытаются принудительно передать земельные доли крестьян без их согласия в собственность сельскохозяйственных коммерческих организаций.

Деколлективизации должны подлежать в первую очередь хозяйства-банкроты, а это не менее трети всех бывших колхозов и совхозов. Их земли и сооружения должны попасть под раздел. Угодья предлагается распределять между бывшими колхозниками или их группами «в натуре» на закрытых аукционах — по примеру Нижегородской области. Землю же, оставшуюся нераспределенной, целесообразно принудительно передать сельскому муниципалитету для продажи в частную собственность любым покупателям. Закон позволяет это сделать, нужна лишь политическая воля, чтобы заставить чиновников применять этот закон.

А вот целостность прибыльных акционерных обществ нуждается в защите. Если предприятие эффективно использует земельные доли своих акционеров, а крестьянская семья все же хочет выйти из АО и создать семейную ферму, то в этом случае можно было бы использовать облигации, которые АО выкупает у государства в рассрочку. Получив такие облигации в обмен на свою долю, крестьянин сможет приобрести участок из фонда перераспределения земель. Но без деколлективизации на месте разорившихся колхозов вряд ли что-либо возникнет. Кто видел заброшенные усадьбы колхозов и вымирающие деревни, согласится: хуже уж точно не будет.

Отдать землю фермерам

С начала 1990-х годов земля передавалась фермерам в собственность, пожизненное наследуемое владение и аренду на основании Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Формально у фермеров находится 15,9 млн га, но в индивидуальном пользовании — менее трети, остальную землю используют фермерские ассоциации.

Земельная реформа натолкнулась на неизжитое общинное сознание крестьян. Тяжело видеть умирающие деревни среди брошенных земель, где не нашлось крестьян, желающих стать фермерами, взять на себя тяготы ведения товарного хозяйства. Большинство предпочли сохранить колхозно-общинную форму хозяйствования, теперь уже в виде фермерских ассоциаций — неуклюжей попытки сохранить неэффективное коллективное землепользование. Местные власти поддерживали это, стремясь сохранить по сути общинные отношения на селе. Ведь члены ассоциаций — не фермеры, а все те же колхозники.

Конечно, развитию фермерства препятствует отсутствие инфраструктуры, рабочих рук, трудности с получением кредитов, но главная проблема — психологическая. Это доказывает опыт корейцев и китайцев, которые арендуют поля у местных жителей и получают немалые доходы. Об этом же свидетельствует успех российских частных предпринимателей, которые выкупают земли и хозяйства бывших колхозов и делают из них прибыльные сельсхозпредприятия. Необходимым условием таких позитивных перемен является оформленная частная собственность на землю, которую можно продать, купить, сдать в аренду.

«Вольные хлебопашцы» при Александре I жили и трудились на государственной земле. С тех пор прошло 200 лет, а чиновники по-прежнему вынуждают фермеров арендовать землю у государства или муниципалитетов, фактически сохраняя феодальные отношения. На 1 января 2010 года они арендовали у государства или муниципалитетов 33,6 % обрабатываемых ими земель, и только 29,7 % земель находилось в собственности фермерских хозяйств.

Необходимо передать в частную собственность фермерам арендуемые ими государственные и муниципальные земли, реформировать законодательство, организовать жесткий прессинг «сверху» и «снизу» на местную бюрократию. Фермерская земля должна продаваться, покупаться, сдаваться в аренду, выступать в качестве залога в банках и при необходимости отчуждаться ими. Следует предоставить фермерам право строить на ней технические сооружения и жилые дома.

Что делать с личными подсобными хозяйствами?

В сельской местности граждане, как правило, владеют участками для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — этого рудимента крепостного права, царского и советского. Земля была закреплена за крестьянами на основе обычаев, передавалась по наследству по традиции. Уже нет помещиков, сгинули колхозы, но все еще сохраняется феодальный уклад на селе. Такой земли, приусадебной и полевой, по всей России — 7,2 млрд га. Ее обрабатывают 16,1 млн человек при среднем размере надела в 0,45 га. На 1 января 2010 года на земли ЛПХ приходилось 73,6 % всей земли, находившейся в пользовании тех, кто ее обрабатывает[12]. На этих наделах крестьяне производят не менее половины всей сельскохозяйственной продукции.

 В отличие от фермерского, личное подобное хозяйство (ЛПХ) можно вести без образования юридического лица или получения статуса семейного крестьянского хозяйства, не покидая основного места работы. Это переходная форма от одного образа жизни к другому внутри сельского хозяйства.

Выделение земли под ЛПХ регулируется Законом «О личном подсобном хозяйстве», который не учитывает многие реалии сегодняшней жизни, а главное, не побуждает местные власти приватизировать земельные участки ЛПХ. В одних случаях строить на данных землях дома и технические сооружения разрешено, в других — категорически запрещено. Не менее трети подобных хозяйств размещены на муниципальной и государственной земле — со всеми вытекающими отсюда рисками.

Для повышения эффективности использования участков нужно отказаться от пережитков феодальных отношений, оформить на них права частной собственности и включить в оборот. Впрочем, одной приватизацией проблемы ЛПХ не решить. Следует законодательно разрешить строить на таких землях сооружения, необходимые для ведения сельского хозяйства; сдавить участки в аренду; использовать их в качестве залога для получения кредита и возможности их отчуждения по суду; переводить эти участки в категорию фермерских для увеличения земельного надела и создания семейных ферм. Сегодня максимальный размер общей площади участков, которые могут находиться одновременно в собственности или в ином праве у граждан, ведущих подсобные хозяйства, — 0,5 га. Его можно увеличить законом субъекта Федерации, но не более чем в 5 раз[13].

Поскольку частная собственность должна служить не только ее владельцу, но и общественным интересам, развитые страны для сохранения традиционного сельскохозяйственного уклада нередко запрещают продажу земельных угодий, если меняется их целевое назначение. Хорошо бы и нам ввести такое ограничение. Также целесообразно не допускать дробления участков при наследовании и удлинить срок выплаты компенсации наследником. Например, в европейских странах она выплачивается в рассрочку в течение десяти лет.

Земли садоводов

Миллионы людей в России владеют садовыми участками и приусадебной недвижимостью. На 1 января 2009 года 14 млн садовых участков занимали площадь 1,25 млн га земли в зарегистрированных дачных обществах, около 830 тыс. га земли числилось за строящимися дачными объединениями. Сведений о количестве участков, принадлежащих гражданам на правах легальной частной собственности, найти не удалось. Впрочем, в публикациях о «дачной амнистии» звучала цифра 12 % удачно приватизированных дачных участков на конец 2008 года. Остальные миллионы дачников законных прав собственности на участки и дома не имеют.

До сих пор треть (688 тыс. га) земель садовых товариществ находится в государственной и муниципальной собственности, а у граждан — в срочном или бессрочном пользовании, что противоречит Земельному кодексу. Чиновники всегда могут изъять их или использовать в целях, противоречащих интересам граждан. Суды в таких тяжбах традиционно становятся на сторону государства.

Действующее законодательство по «дачной амнистии» настолько забюрократизировано, что для оформления документов даже с помощью юридической компании требуется более полугода и обходится не менее чем в 25 тыс. рублей. Самостоятельно оформить землю можно за 10 тыс. рублей, однако лишь немногие готовы потратить такую сумму и отстоять длинные очереди. Деколлективизация облегчит судьбу садоводов и резко ускорит темпы «дачной амнистии».

Закон ограничивает право граждан на регистрацию постоянного проживания в садовых домах. Конституционный суд поправил законодателей, но практика правоприменения пока далека от разумной. Между тем круглогодичная жизнь людей на даче привнесла бы в сельскую местность городскую культуру, обеспечила бы приток налогов в местный бюджет и поддержку социальной инфраструктуры, а в городах снизилась бы острота жилищной проблемы.

Земли под частными предприятиями

Важной составляющей деколлективизации должна стать приватизация земель, находящихся в пользовании юридических лиц на возмездной и безвозмездной основе, и под частными приватизированными предприятиями. Такая приватизация должна проводиться на конкурсной основе и быть абсолютно прозрачной. Учитывая отечественный опыт, здесь тоже нельзя дать разгуляться аппетитам чиновников.

Необходимость стимулировать развитие отечественных предприятий, повышать их капитализацию и инвестиционную привлекательность требует как можно скорее найти приемлемый для общества способ передавать участки под приватизированными предприятиями их собственникам. Возможно, от них потребуется внести в бюджет или в Пенсионный фонд компенсацию за землю с учетом ее реальной ценности. Здесь главное — четкие правила и прозрачность установления цены, реальный общественный контроль за сделками приватизации, иначе обществу не достанется ничего, всё уйдет в карманы чиновников.

Соблюдая общественные интересы, следует регистрировать право собственности на землю за тем юридическим лицом, которое непосредственно ведет на ней операционную деятельность, то есть приватизированная земля не должна числиться ни за какой оффшорной компанией. В договоре о безвозмездной приватизации земли, занятой предприятием, и в некоторых случаях при ее выкупе полезно прописать обязательства выгодоприобретателя по инвестициям в НИОКР и модернизацию предприятия. После исполнения этих обязательств все ограничения на оборот земельного участка должны быть сняты.

Предприятия со смешанной собственностью — с участием государства или органов местного самоуправления — зачастую находятся в тяжелом финансовом положении. Продажа пакетов их акций, сопряженная с приватизацией занимаемой ими земли, не только даст им рачительных хозяев, но и позволит получить дополнительные средства на развитие.

В России в сфере малого и среднего бизнеса многочисленные объекты возведены как «временные сооружения». И находятся они под постоянной угрозой сноса по воле чиновников, которые снимают с этого административную ренту. Вернув такие объекты в «белую» зону, мы получим не только экономический, но социальный и политический эффекты: распадутся коррупционные схемы, которые сопутствуют официальному статусу «временное сооружение», «временный объект». Необходимо провести учет всех «временных сооружений», имеющих признаки капитальных (фундаменты, инженерные сети, прочие коммуникации), и признать право частной собственности на них.

Отвечающим санитарным и противопожарным нормам сооружениям, возведенным «диким» способом, тоже нужна амнистия. Участки под ними должны выкупаться по кадастровой стоимости в рассрочку с учетом срока давности их приобретения, предусмотренного Гражданским кодексом.

Сколько придется потратить на деколлективизацию и за чей счет?

Сколько земли россияне используют индивидуально? Садовые участки — 2,08 млн га, городской «частный жилой сектор» — 2,68 млн, сельский «частный жилой сектор» — 3,04 млн, личные подсобные хозяйства (приусадебные и полевые) — 7,21 млн, земли фермеров-индивидуалов — 4,63 млн га. Итого: 19,64 млн из 570 млн га земли, которую следует считать товарной, или всего 3,51 %.

Именно с приватизации этих земель в интересах их сегодняшних пользователей должна начаться деколлективизация за счет государства. Почему должно платить государство? Потому что это будет акт искупления его грехов перед народом, особенно за советское обобществление и коллективизацию. Потому что это станет частью социальной политики, в том числе и борьбы с бедностью, через инвестирование в граждан. Такой акт войдет в народную память как знаковое событие, как отмена крепостного права 1861 года. Шутка ли — передать народу в частную собственность почти 20 миллионов гектаров земли! Это же территория такой страны, как
Белоруссия!

Во что обойдется государству деколлективизация? Землеустроительные работы на рынке оцениваются в 10 тыс. рублей за 1 гектар следовательно, на 20 млн га потребуется выделить 200 млрд рублей. Но государство как единственный заказчик может диктовать свою цену. Если снизить ее раза в три (до 3 тыс. рублей за 1 га), затраты сократятся до 65–70 млрд рублей. Подрядчики должны согласиться, ибо заказ огромный, для них эта работа создаст серьезный операционный денежный поток. Если деколлективизация продлится три года[14], то на год придется порядка 23 млрд рублей (менее 1 млрд долларов). Для сравнения: коррупционный оборот в России оценивается в 300 млрд долларов в год, а доходы от продажи нефти за рубеж в 2011 году выросли на 42,7 млрд долларов и составили 171,7 млрд долларов[15].

Придется расширить штат земельных комитетов и регистрационных палат на местах. Министерство финансов предлагает сократить 200 тысяч чиновников — вот вам и временные кадры на три года. По окончании деколлективизации их можно распустить, а на работу брать только по срочным контрактам на 1 год. На саму организацию деколлективизации потребуется примерно 15 % денежного потока (стандарт для инвестиционных планов), т.е. примерно 9–10 млрд рублей.

Из каких источников финансировать деколлективизацию, если не трогать вечно напряженный бюджет? Учтем, что оформление прав частной собственности ведет к увеличению налогооблагаемой базы, к капитализации, у граждан вырастает человеческий капитал. Значит, вложения в землеустройство выгодны. Опять же всё вложенное останется в стране и прирастет капиталом. Можно попытаться спрогнозировать мультипликативный эффект от таких инвестиций, но ясно, что он будет кратным от вложений.

Почему бы регионам не выпустить специальные облигации на цели деколлективизации, по сути, взять кредит у граждан, банков и иных юридических лиц? Не исключено, что их доходность окажется не ниже доходности тех ценных бумаг, в которых сейчас хранятся средства «Фонда будущих поколений». Тогда есть прямой смысл уже сегодня вложить часть его денег в будущие поколения. 

Альтернативы реформам нет

На международных форумах президент В.В. Путин пытается убедить иностранцев вкладывать деньги в Россию, но они не верят в наши гарантии частной собственности, в объективность российских судов, в уменьшение административных и коррупционных барьеров для бизнеса. И надо сказать прямо, что сам президент дал немало поводов к тому, чтобы не верить ему лично, не говоря уже об огромном штате его подчиненных. Деколлективизация, т.е. массовая приватизация земли, наглядно продемонстрирует реальное укрепление частной собственности
в России.

Опять же погружение людей в «освоения» своей частной собственности поможет сгладить трудности модернизации российской экономики, удержать общество от социальных катаклизмов. Граждане не будут «раскачивать лодку», а правящий класс престанет раздражать общество, отойдя от практики изъятия административной ренты.

Сегодня Греция переживает бюджетный кризис, спровоцированный снижением важнейшей для этой страны статьи доходов — доходов от туризма. Люди, недовольные падением жизненного уровня, выходят на демонстрации, которые переходят в массовые беспорядки. В демонстрациях участвуют анархистские группировки, профсоюзные активисты, студенты, госслужащие и безработные, но не предприниматели, хотя они тоже испытывают трудности. Почему? Потому что бюджетники требуют от властей прекратить ужесточать режим экономии, урезать расходы бюджета, не заботясь, откуда возьмутся деньги, а частники привыкли рассчитывать на себя, у них другая психология и у них есть собственность, которую необходимо сохранить.

Подобную критическую ситуацию в России может спровоцировать резкое падение цен на нефть. На кого тогда сможет опереться власть? На частников. Альтернативой реформам, направленным на укоренение частной собственности, будет смута, и правящий класс окажется выброшенным из политической жизни вместе со своей «программой развития до 2020 года» и другой бутафорской державной атрибутикой. Возникнет риск разрушения самого государства и «обрушения» общества. Мировой истории известны только эти два пути. И никаких иных, «особых», «третьих» путей!

Несовпадение взглядов общества и правящей бюрократии на то, что нынче надо делать для развития страны, неизбежно приведет к тому, что скоро «верхи» уже не смогут, а «низы» уже не захотят... Последствия могут быть разными: от февраля–октября 1917 года до августа 1991 года. Нежелание делиться собственностью с народом убило имперский класс царской России; тотальное обобществление похоронило правящий класс Советского Союза. Если же нынешний правящий класс не осознает губительных последствий проводимой им «советизации» страны, он тоже будет ниспровергнут.

Похоже, власти все же начинают понимать эту опасность. В октябре 2012 года Путин потребовал создать публичный кадастр земель, чтобы любой гражданин имел право заявить о своем желании купить конкретный участок на открытых торгах, которые обязана проводить местная власть. Но будет воплощено в жизнь это требование? Ведь высокопоставленные чиновники из администрации президента в личных беседах честно признают, что в режиме нынешнего «ручного управления» почти треть указов президента и распоряжений правительства не исполняется. Наша авторитарная политическая система, где отсутствует даже политическая конкуренция, выполняет подобные указания, только если они не ущемляют корыстные интересы чиновников.

Социальное партнерство между народом и власть имущими возможно, если у власти найдутся силы, готовые на масштабные политические и экономические реформы, в том числе земельную. И не по большевистскому принципу «отнять и поделить», а путем деколлективизации, защищая граждан от произвола чиновников. Такая политика позволит власти получить определенные гарантии и чувствовать себя более или менее комфортно. А выиграют от этого все.

Примечания

1.  http://nextrus.ru/election-news/304-ottok-kapitala-iz-rossii-v-2011-vjros-v-25-raza.html
2.  http://www.liveinternet.ru/tags/%F3%F2%E5%F7%EA%E0+%EC%EE%E7%E3%EE%E2/
3.  http://akkor.ru/cifri/doklad–o–sostoyanii–i–ispolzovanii–zemel–selskoxozyajstvennogo–naznacheniya.html
4.  ВЦИОМ. Самоидентификация россиян в начале XXI века // Московский комсомолец. 03.07.2002.
5.  www.isras.ru
6.  Там же.
7.  http://akkor.ru/cifri/doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-selskoxozyajstvennogo-naznacheniya.html
8.  Франшиза (franchise – льгота, вольность) – личная материальная ответственность застрахованного лица, объем которой устанавливается страховым договором. Ущерб, превышающий франшизу, возмещается страховой компанией (Ред.).
9.  Бродель Ф. Грамматика цивилизаций. М.: Весь мир, 2008.
10.  Бетелл Т. Собственность и процветание. DJVU. М.: ИРИСЭН, 2008.
11.  Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» № 435-ФЗ от 29 декабря 2010 года.
12.  http://akkor.ru/cifri/doklad–o–sostoyanii–i–ispolzovanii–zemel–selskoxozyajstvennogo–naznacheniya.html
13.  Федеральный закон «О внесении изменений в статью 217 части второй Налогового кодекса РФ и статью 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве»» № 147-ФЗ от 21 июня 2011 года.
14.  За 8 лет столыпинской реформы при технических возможностях и средствах связи того времени работы по межеванию были проведены на площади примерно 22 млн га, землеустроительные работы – на 6,5 млн га. Представляется, что сегодня, имея спутники, системы GRPS и компьютеры, с большим в 3,5 раза объемом землеустроительных работ можно справиться именно за три года.
15.  http://top.rbc.ru/economics/06/02/2012/636449.shtml

© Текст: Игорь Макурин